Weniger starre Vorgaben, mehr Blick auf den Ort. Wie viel darf auf einer Parzelle eigentlich gebaut werden? Bisher wurde diese Frage stark über einzelne Kennzahlen beantwortet. Die neue Nutzungsplanung setzt an mehreren Stellen anders an: Vergleichbare Zonen werden vereinfacht, klare bauliche Grenzen bleiben bestehen, und die Einpassung in die konkrete Umgebung erhält mehr Gewicht.
Warum Zonen zusammengeführt werden
Heute gibt es in Mellikon und in den Ortschaften Zurzachs zahlreiche Zonen mit eigenen Bezeichnungen und Definitionen. Ein Teil davon ist historisch gewachsen. Wenn zwei Zonen im Kern dieselbe Aufgabe haben, sollen sie künftig möglichst zusammengeführt werden. Das macht die BNO übersichtlicher und erleichtert die Anwendung für Bauverwaltung, Planende und Grundeigentümerschaften.
Auch hier gilt: gleiche Zonenbezeichnung heisst nicht gleiches Ortsbild. Ein Wohnquartier in Bad Zurzach stellt andere Anforderungen dar als eine vergleichbare Zone in einer kleineren Ortschaft. Deshalb zählt stärker, wie sich ein Vorhaben in seine unmittelbare Umgebung einfügt.
Nicht nur eine Zahl ist entscheidend
Wo sie bisher galt, soll die Ausnützungsziffer entfallen. Vereinfacht gesagt begrenzt sie die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Ebenfalls fällt der Mehrlängenzuschlag, soweit er heute angewendet wird, weg.
Regellos wird es deswegen aber dennoch nicht. Gesamthöhe, Fassadenhöhe, Grenzabstand, Grünflächenziffer und Gebäudelänge setzen weiterhin einen klaren Rahmen. Dazu kommen auch qualitative Vorgaben. Wie dicht gebaut werden kann, ergibt sich damit aus messbaren Grenzen und auch aus der Frage, ob das geplante Projekt an dieser Stelle stimmig ist.
Mehr Spielraum braucht Qualitätssicherung
Mehr Spielraum braucht an wichtigen Orten eine saubere Qualitätssicherung. Für grössere oder besonders bedeutende Innenentwicklungsgebiete können deshalb Sondernutzungsplanungen (meist in Form von Gestaltungsplänen) verlangt werden. Ein Beispiel ist das Gebiet beim Bahnhof Bad Zurzach.
Ein Gestaltungsplan schaut dabei nicht nur auf ein einzelnes Gebäude. Er kann Erschliessung, Freiräume, Architektur, Nutzung und Einordnung gemeinsam behandeln. Die BNO gibt dafür die nötigen Zielvorgaben vor.
Was ändert sich damit im Alltag?
Die neue Systematik räumt genau dort auf, wo unterschiedliche Detailvorschriften keinen sachlichen Mehrwert bringen. Gleichzeitig wird die Einpassung wichtiger: Ein Projekt ist nicht automatisch dann gut, weil nur eine Kennzahl stimmt. Umgekehrt soll auch eine überzeugende Lösung nicht an einer überholten Detailregel hängen bleiben.
Gesucht ist also stets ein vernünftiges Mass: klare Regeln für Verlässlichkeit und Nachbarschaftsschutz, daneben genügend Spielraum für zeitgemässe und ortsgerechte Lösungen.
Vom 24. August bis 24. Oktober 2026 können die vorgesehenen Bestimmungen im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung eingesehen und kommentiert werden.
Weitere Informationen gibt es hier: zurzach.ag/nupla.
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