Ja, eine Auszonung kann eine einzelne Grundeigentümerschaft unmittelbar treffen. Entsprechend wichtig ist eine saubere Erklärung: Weshalb steht eine Fläche überhaupt zur Diskussion? Welche Vorgaben muss die Gemeinde gesetzlich verpflichtet umsetzen, und wo bleibt überhaupt noch ein Abwägungsspielraum?
Bauzonen dürfen nur den Bedarf der nächsten 15 Jahre abdecken
Die rechtliche Vorgabe ist klar: Bauzonen dürfen nicht überdimensioniert sein. Sie sollen den voraussichtlichen Bedarf der nächsten 15 Jahre abdecken. In die Berechnung fliessen Bevölkerungsprognosen und die im kantonalen Richtplan vorgegebenen Bevölkerungsdichten ein.
Diese Rahmenbedingungen können die Gemeinden Zurzach und Mellikon jedoch nicht frei wählen. Sie sind in der Nutzungsplanung umzusetzen. Spielraum besteht vor allem dort, wo entschieden werden muss, welche konkrete Lösung zweckmässig und verhältnismässig ist.
Die Ausgangslage ist in Zurzach und Mellikon unterschiedlich
In Zurzach reichen die heutigen Bauzonen und die Möglichkeiten der Innenentwicklung grundsätzlich für den Bedarf der nächsten 15 Jahre. Durch den Zusammenschluss kommt aber eine Besonderheit dazu: Verschiedene öffentliche Gebäude und Anlagen werden für ihren bisherigen Zweck nicht mehr benötigt und sollen anders genutzt werden können.
Solche Flächen liegen heute teilweise in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, der ÖBA-Zone. Werden sie in andere Bauzonen umgezont, entstehen zusätzliche Bauzonenkapazitäten. In der Gesamtbilanz müssen diese andernorts kompensiert werden.
Mellikon hat eine andere Ausgangslage. Die heutige Bevölkerungsdichte liegt unter den kantonalen Vorgaben, gleichzeitig bestehen Überkapazitäten bei den Bauzonen. Deshalb verbindet die Revision dort Innenentwicklung mit der notwendigen Reduktion zu grosser Bauzonen.
Wo Auszonungen geprüft werden
Auszonungen werden nicht nach Belieben gesetzt. Massgebend sind Zweckmässigkeit und Verhältnismässigkeit. Im Fokus stehen unter anderem Flächen, die sich weniger gut für eine Bebauung eignen, etwa am Siedlungsrand oder bei ungenügender Erschliessung. Ebenfalls ein mögliches Kriterium kann sein, dass ein Grundstück seit sehr langer Zeit unbebaut in der Bauzone liegt und eine Entwicklung nicht absehbar ist.
Das Ziel bleibt: Bauzonen sollen der Ortsentwicklung dienen und dort Bauland bereitstellen, wo eine Bebauung innerhalb des Planungshorizonts realistisch ist.
Nicht nur Einschränkungen, auch neue Möglichkeiten
Die Revision bringt nicht nur Reduktionen. An anderen Stellen entstehen neue Möglichkeiten zur Innenentwicklung. Der Wegfall von Ausnützungsziffer und Mehrlängenzuschlag kann einzelne Grundstücke besser nutzbar machen. Zielvorgaben und Gestaltungsplanpflichten sollen wichtige Entwicklungsgebiete vorwärtsbringen und zugleich die Qualität sichern.
Weitere Einschränkungen ergeben sich dort, wo übergeordnete öffentliche Interessen stärker wiegen, etwa beim Hochwasser-, Gewässer-, Ortsbild-, Landschafts- oder Objektschutz. Auch diese Vorgaben von Bund und Kanton muss die kommunale Nutzungsplanung berücksichtigen.
Mitwirkung ist gerade bei diesem Thema wichtig
Die Abwägung zwischen öffentlichem Interesse, langfristiger Gemeindeentwicklung und privaten Interessen gehört zu den anspruchsvollsten Teilen der Revision. Gerade hier lohnt sich der Blick in die konkrete Parzelle, die Pläne und die zugehörige Begründung.
Bis zum 24. Oktober 2026 ist die gesamte Bevölkerung eingeladen, die Unterlagen einzusehen, Fragen zu stellen und Rückmeldungen einzureichen.
Weitere Informationen gibt es hier: zurzach.ag/nupla.
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